
Voor de P3 locatie wordt de mogelijkheden onderzocht voor logistieke, commerciële en maatschappelijke voorzieningen. Deze invulling past al binnen het huidige bestemmingsplan voor de P3 locatie. Winter Trust onderzoekt daarnaast mogelijkheden om invulling te geven aan de behoefte aan zorgfaciliteiten (zoals beschreven in het woononderzoek en aangegeven door betrokkenen in de omgeving) op locatie van de huidige expeditie (P3). Voor de expeditie op maaiveld moeten dan voorzieningen worden getroffen.
Voor de P2 locatie ligt er een voorstel om een appartementengebouw te realiseren met een maximale bouwhoogte van 70 meter.
Er zijn 250 tot 350 nieuwe huurwoningen gepland waarbij de nadruk zal liggen op huurwoningen in een huurcategorie van circa 700 tot 1000 euro per maand, maar tot een maximum van 1500 euro. Deze nieuwe woningen worden gerealiseerd in een bijzonder gebouw, met een uitgesproken architectuur. Hoe dit gebouw er exact gaat uitzien is nog niet bekend. De eerste concepten tonen wat er mogelijk zou zijn, maar deze zijn nog niet definitief.
Op de begane grond worden commerciële ruimtes opgenomen met een maximale oppervlakte van circa 1.000m2. Er wordt voorzien in aanvullende parkeervoorzieningen afhankelijk van behoefte.
Er wordt gekeken of de locatie van het Tango tankstation en Vakgarage een geschikte plek is voor het huidige politiekantoor, nu gevestigd op Bisonspoor 333. Daarop volgend wordt verkend of het verplaatsen van de garage en het Tango tankstation mogelijk is nabij de huidige vestigingslocatie (in Maarssenbroek). Deze plannen zijn nog volledig afhankelijk van de gesprekken die lopen met de verschillende betrokken stakeholders. Hieromtrent is nog geen besluit genomen, maar deze verkenning is wel onderdeel van de bestemmingsplanwijziging.
Het bestemmingsplan geeft de kaders op het gebied van functies en bouwen aan waarbinnen de ontwikkelingen plaats mogen vinden. Op hoofdlijnen zijn dit:
Voor de locatie P2:
- Een appartementencomplex voor maximaal 360 (zorg)woningen waarvan circa 21% sociale woningbouw;
- Commerciële en zorgvoorziening;
- Parkeergarage;
- Een hoogte van maximaal 28 meter met de mogelijkheid tot twee hoogteaccenten van maximaal 60 en 70 meter hoog.
Voor de locatie servicestation:
- Een tankstation met vakgarage;
- Een politiekantoor;
- Zorgwoningen;
- Een hoogte van maximaal 25 meter.
Voor de locatie P3:
- Zorgvoorziening in combinatie met maximaal 100 zorgwoningen;
- Een laad- en losdock ten behoeve van het winkelcentrum;
- Een hoogte van maximaal 27 meter.
Op 31 januari 2018 heeft de gemeenteraad het stedenbouwkundig kader vastgesteld. Hierin zijn kaders gegeven wat op deze locatie mogelijk is, waaronder het realiseren van een wooncomplex op de huidige P2 locatie. De toekomstvisie uit het stedenbouwkundig kader voor het gebied is vertaald in een bestemmingsplan voor P2 en P3. Het bestemmingsplan is op 5 maart 2019 vastgesteld door de gemeenteraad.
Diverse commerciële en niet commerciële onderzoeken wijzen uit dat er in Nederland de komende jaren behoefte is aan woonruimte. In maart van 2016 heeft Nederland een inwonertal van 17 mln. bereikt en de verwachting is dat dit aantal de komende decennia zal groeien naar 18 mln.
In een woningmarktonderzoek uit februari 2016, uitgevoerd in opdracht van de gemeente Stichtse Vecht, zijn een aantal trends en ontwikkelingen die een beeld geven van de woningbehoefte binnen de gemeente. In het bijzonder in- en rondom de wijk Bisonspoor. De prognose woonbehoefte toont een vraag naar huurwoningen in Maarssenbroek van ruim 3.000 (in 2020). De prognose is positief te noemen voor de woonbehoefte in de prijsrange 700 – 1000 euro, geschat op 2.362 woningen voor heel Stichtse Vecht. Zie bijlage 5.7 & 5.8 in rapport: ‘Woningmarktonderzoek februari 2016’.
Op dit moment kan is er sprake van een mismatch tussen de marktvraag naar woningen en een overschot in aanbod van kantoorruimte. Ook de samenstelling van de huidige woonvoorraad sluit niet aan bij de demografische ontwikkelingen. Het percentage huishoudens dat ´scheef´ woont in de gemeente Stichtse Vecht wordt geraamd op 22%.
Daarnaast volgt met de vergrijzende bevolking een toenemende behoefte aan levensloopbestendige woningen en (zorg)voorzieningen. Naar verwachting zullen vooral kapitaal krachtige en boven modale inkomens groepen zelf in hun zorg moeten voorzien. Hier liggen mogelijkheden op het gebied van zorg- en wellnessconcepten voor ouderen en duurzame, levensloopbestendige woonvoorzieningen in Maarssenbroek, de directe omgeving en meer specifiek in Bisonspoor.
Alle bovenstaande ontwikkelingen worden in acht genomen bij het (her)ontwikkelen van de P2 en P3 locatie.
Hier wordt wel rekening mee gehouden, echter met enige nuancering. Conform het beleid van de gemeente Stichtse Vecht wordt van een ontwikkelaar (in dit geval Winter Trust) gevraagd om bij nieuwbouw van woningen 30 % van de nieuwbouw aan te bieden in het sociale segment. Dit sluit echter niet helemaal aan bij de daadwerkelijke woningbehoefte.
Uit onderzoek blijkt dat er met name behoefte is aan woningen met een huurprijs tussen de € 700,- en €1.000,- per maand. Realisatie van woningen in dit middensegment van de huurmarkt is juist nodig voor een goede doorstroming op de woningmarkt, wat met name in de bestaande voorraad woningen van het lagere segment ruimte creëert.
Hier wordt als volgt invulling aan gegeven: twee leegstaande kantoortorens (toren 5 en toren 6 op respectievelijk P2- en P1-locatie) worden gesloopt. Hierdoor wordt 12.000 m² leegstaande kantoorruimte onttrokken aan de markt. Dit is een positieve ontwikkeling, passend in het beleid van de gemeente en provincie. Afgesproken is nu om voor de eerste 12.000 m2 nieuwbouw de 30% sociale norm niet van toepassing te laten zijn. Voor het meerdere boven de 12.000 m2 zal de 30% sociale norm uiteraard wel worden toegepast.
Daarnaast streven we ernaar de woningen en voorzieningen rondom de woontoren af te stemmen op (zorg)voorzieningen. Denk dan aan bijvoorbeeld levensloopbestendige woningen.
In de voorbereidingen voor het bestemmingsplan is onderzocht hoeveel extra verkeer er op de Safariweg gaat rijden als gevolg van de ontwikkeling van P2 en P3. Naar verwachting neemt de hoeveelheid verkeer op de Safariweg met circa 10% toe. De Safariweg heeft voldoende capaciteit om het extra verkeer op te vangen, zonder dat er problemen met de doorstroming ontstaan. We verwijzen voor meer informatie naar het onderzoek van Goudappel Coffeng, te vinden op deze website.
Onder de woontoren worden parkeervoorzieningen gerealiseerd. Het is de verwachting dat een groot deel van de bewoners van de P2-locatie zijn of haar auto daar kan parkeren. Bewoners en bezoekers kunnen ook van de P1-locatie gebruik maken.
In het centrumgebied Bisonspoor verandert bovendien de structuur aan parkeervoorzieningen. Bestaande voorzieningen, zoals P2 gaan weg en er worden nieuwe voorzieningen bijgebouwd (bijvoorbeeld op P1). Om de effecten hiervan op de parkeerdruk te toetsen is een parkeerbalans opgesteld. Hieruit blijkt dat er in de nieuwe situatie op alle dagen voldoende parkeercapaciteit is. Zie voor meer informatie het parkeerbalans onderzoek.
De woningen op de P2 locatie worden met aandacht voor duurzaamheid gebouwd. Hoe dit precies vorm krijgt, wordt met de uitwerking van het ontwerp bepaald. Sowieso wordt uitgegaan van een EPC (energie prestatie coëfficiënt) van 0,4 en dat is nagenoeg energieneutraal. De ambitie is om de woningen volledig CO2-neutraal te realiseren. Of dit haalbaar is wordt bepaald aan de hand van een haalbaarheidsstudie.
Winter Trust heeft vanaf circa 2002 energie besparende maatregelen genomen in het complex Bisonspoor. Dit heeft voor zowel het kantoordeel alsmede het winkeldeel geleid tot een B label. Deze investering in een duurzame leef- en werkomgeving zal ook gedurende de komende jaren doorgaan. Maar de uitvoering van toekomstige duurzaamheidsmaatregelen is wel mede-afhankelijk van de financiële en technische haalbaarheid. In het kader van duurzaamheid wordt vanzelfsprekend altijd voldaan aan de wettelijke vereisten. De economische en technische haalbaarheid wordt steeds bekeken als onderdeel van de hele transformatie en passend bij de uitstraling van het gehele complex.
Naast duurzaamheidsmaatregelen ontstaat er met aanvullingen in de functies binnen de wijk meer variatie in type gebouwen, architectuur en openbare ruimte. Dit helpt bij het flexibel omgaan van veranderende leefomgevingen. Ook dit is een vorm van duurzaamheid. Verder zullen de woningen zonder gas aansluiting worden gerealiseerd.
De P2-locatie ligt op korte afstand van het station en de spoorlijn Amsterdam-Utrecht. Er is onderzoek uitgevoerd naar de geluidseffecten hiervan op de woningen. Uit het onderzoek blijkt dat maatregelen aan de gevel nodig zijn om geluidsoverlast in de nieuwe woningen te voorkomen. Hier kan gedacht worden aan bouwen met ‘dove’ gevels of vliesgevels. Met de uitwerking van het ontwerp van de woontoren wordt hier rekening mee gehouden, daarom is het huidige concept nog zeker niet definitief. Maatregelen worden genomen om hinder voor de bestaande bewoners te voorkomen.
De parkeergarage onder P2 wordt direct op de Safariweg aangesloten. De bewoners van de appartementen tegenover de woontoren hebben daarom geen hinder van de in- en uitrit van de parkeergarage.
Plannen voor zorgwoningen of een zorgconcept (zoals levensloopbestendige woningen, een gezondheidscentrum of huisartsenpost) worden overwogen en getoetst op haalbaarheid.
Er zijn momenteel diverse studies uitgevoerd, onder andere een zogenaamde bezonningstudie, daaruit blijkt dat alleen op enkele dagen in december schaduw kan vallen op een klein deel van de woningen in de omgeving. Deze informatie is te vinden op dit blog. Voor het overige zijn geen nadelige effecten te verwachten.
Daarnaast zijn er ook enkele zichtpunten opgesteld waarin te zien is wat het effect is van de nieuwbouw van de P2-toren op het uitzicht. Deze zichtpunten moeten worden gezien als een studie naar de hoogte van het gebouw. Het concept van het gebouw kan nog wijzigen. Kijk voor meer informatie op dit blog
Om wat meer inzicht te geven in hoe een dergelijk gebouw in de omgeving past, zijn 3D weergaven gemaakt. Met deze studies op basis van dit concept is een inschatting te maken hoe een dergelijk type gebouw zich in de ruimte zou verhouden. De 3D weergaven zijn beschikbaar tijdens de inloopbijeenkomsten in maart en bij het experience center dat in BISON Shopping Center (vanaf april geopend, voor openingstijden kijk op www.bisonshopping.nl)
We weten dat het bouwen van een hoge toren effecten kan hebben op de windbelasting op straatniveau. Deze worden in een later stadium nog onderzocht. Dit valt niet binnen een bestemmingsplanwijziging maar binnen het vervolg traject.
Bij het opstellen van het stedenbouwkundig kader is gekeken naar de verhoudingen tussen de bestaande bouw en waar mogelijk een groter object zou kunnen passen. Bij het vaststellen van het stedenbouwkundig kader is gesproken over een maximum hoogte van 70 meter. Voordat een woontoren met een dergelijke hoogte kan worden gebouwd moeten echter eerst de stappen van de bestemmingsplanwijziging worden doorlopen. Daarnaast zijn meer studies nodig om de haalbaarheid van bepaalde vorm en uitvoering te bepalen. Deze studies volgen in een later stadium.
De gemeente Stichtse Vecht heeft in haar welstandsbeleid kaders afgegeven voor de architectuur en dat het ontwerp van de woontoren aan deze eisen zal voldoen. U kunt altijd gedurende de zienswijzenperiode, 6 weken lang uw zienswijzen indienen rondom het bestemmingsplan ontwerp.